<nav id="jaz4n"></nav>

        1. 如何做好物業糾紛中的證據管理-服務痕跡固化

          發布時間:2020/01/09

          在履行物業服務合同產生損害賠償的糾紛案件中,物業主張履行了相關義務,但并未能提供有效證據的情況比比皆是。在物業費訴訟案中,我們經??吹竭@樣的情景在上演:案件庭審過程中,法官會質問,拿著物業服務合同就要物業費嗎?


          判決后,判決書中寫著:根據同一小區內物業公司同時起訴的其他業主向本院提供的陳述及本院調查走訪的情況看,物業公司在提供物業服務時確實存在一定的瑕疵,故本院酌情扣減物業服務費。


            正所謂一千人眼中有一千個哈姆雷特,一千個業主眼中也會有一千個對幸福小區的設想。面對物業公司龐雜的服務內容,每個業主對服務的著眼點不同,也導致了不同的投訴、糾紛。在享受物業服務的過程中,業主關心的是結果,物業公司也很難將每一項服務的過程一一呈現在業主面前。
          但當面臨糾紛時,物業公司需要將服務過程和結果在法庭呈現給業主和法官,這就需要物業公司在日常工作中注意證據的保留。


          有人說,物業企業提供的證據不過就是各種巡邏記錄、監控記錄,其實非也。物業服務的基礎證據應該是物業服務合同,而所有的質量記錄、管理記錄都是因物業服務合同的條款要求衍生出來的。物業服務合同是繼續性合同,物業公司是否履行義務或義務履行是否到位,往往經過一段時間反應出來,增加了物業公司舉證的難度。物業服務合同的內容非常龐雜,包括對房屋共用部位和公用設施設備的日常管理和維護,對小區公共秩序的維護、小區的清潔和保安服務、綠化養護管理等綜合管理服務。龐雜的服務內容使得物業公司的證據保留是一件相當繁瑣的工作。


          《最高人民法院關于民事訴訟證據的若干規定》的要求,“原告向人民法院起訴或者被告提出反訴應當附有符合起訴條件的相應的證據材料。當事人對自己提出的訴訟請求所依據的事實或者反駁對方訴訟請求所依據的事實有責任提供證據加以證明。沒有證據或者證據不足以證明當事人的事實主張的由負有舉證責任的當事人承擔不利后果?!彼?,證據提交規則一般是誰主張,誰舉證。當然,個別案件實施舉證可能會責任倒置,講到物業服務合同糾紛,則往往由物業公司承擔舉證責任。司法實踐中,物業公司在訴訟中并不能單純依靠(前期)物業服務合同訴訟,除去現場證據、各項管理記錄外,法院還會將物業公司在該院相關案件審理案件情況及當時實地走訪情況作為裁判依據之一。


          證據,是日常工作中留下的點點憑證,日常工作中應當有留存證據歸檔的意識。

           

          一、證據材料(業主因停水忘關水龍頭致使電梯等公共設施損壞問題)

          1、停水通知發放照片(含微信、宣傳欄、朋友圈),停水通知最好包括來水時間及溫馨提示業主做好關水龍頭措施;

          2、來水告知照片(微信等);

          3、秩序巡邏簽到表;

          4、第一時間現場圖片(損壞物品、水溢出照片、應急措施照片);

          5、電話通知趕往現場記錄(若不在家業主);

          6、事故確認書(最好就事故后續鑒定協商事宜做出規定);

          7、業主到場拆卸受損物品圖片;

          8、受損物品編號、發票、鑒定報告、清單(需正式蓋章);

          9、多次協商的通話記錄及現場圖片(建議用水印相機拍攝)。


          二、證據材料(樓上樓下滲漏水及其他鄰里糾紛類問題)

          1、同雙方或者多方的電話、微信、短信記錄,建議設計一份專業的協調記錄表;

          2、問題現場查看及溝通照片,建議每次去都用水印相機拍攝存檔;

          3、涉及違章問題,留存好違章整改通知書,報行政執法記錄(含通話記錄、現場處理照片);

          4、有蓋章的維修整改配合函底單,及貼門上后拍照存檔(一般業主不會簽收);

          5、求助居委或其他部門處理,留存通話記錄及邀請函簽收底單;

          6、居委或其他部門現場協商照片。



          三證據材料(物業費欠繳起訴問題)

          1、每賬期催繳記錄:電話、微信、短信,尤其是對物業有較大意見或是有質量問題業主需重點留存好催費記錄;

          2、交款通知單派發照片,可從打印到派送階段各拍攝幾張留以備用;

          3、扣費通知存檔及派發至宣傳欄后拍照留存;

          4、催繳通知書發送記錄,包括快遞回單和張貼至門上圖片;

          5、律師函發送記錄。


          雖然沒有將其他大大小小的問題一一舉例,但問題的本質其實都是有異曲同工之妙的,最后,將物業證據管理中常見的證據材料總結為以下幾個關鍵點:


          關鍵點1事前提醒紙質證據化停水、扣費、停電、臺風、禁止騎行、文明養寵、雨天防滑、施工提醒、高空拋物等等,凡事必先事前提醒告知。


          關鍵點2事中處理溝通可視化電話、微信、短信、當面溝通、函件,做到糾紛類問題,凡是溝通必留記錄、照片,凡是函件,清單必須蓋公章,該多方到場時絕不缺一方;


          關鍵點3事后回顧總結完整化一旦糾紛上升至法院,哪一方掌握的有力證據多哪一方就會取勝,我們在做好我方證據的搜集時,也要換位分析業主可能會搜集哪些材料,從什么角度反駁我方證據,盡早思考,避免突然束手無策。說了這么多,忘記強調最最重要的一點啦,就是做好物業的基礎管理工作,環境也好,秩序工作也罷,物業服務協議上的約定包括但不限于巡查周期、時間一定要按標準執行,避免因某方面的管理瑕疵而落下風造成損失。



          97精品人妻系列无码人妻在线看,又色又爽又黄的视频在线,亚洲娱乐在线a无码,97精品欧美91久久久久久,国产一区亚洲二区 国产精品一区二区无线 99精品视频69v精品 一区二区三区狠狠草 亚洲 欧美 国产 日韩 中文字幕 色国产综合免费视频在线播放 国产精品区免费在线观看 久久国产亚洲精品超碰 国产日产欧美一区二区三区 亚洲精品国产美女久久久 鲁人人人鲁人人鲁精品